マンション購入は相続税対策になる？節税のポイントや注意点など

近年、インターネットや雑誌などでは、さまざまな相続税対策の方法が取り沙汰されています。

さまざまな情報の中から、皆様ご自身の状況と照らし合わせて適切な相続税対策の方法を採用することが肝要です。

ここでは、数ある相続税対策の方法の中の一つとして、マンションの購入について取り上げます。

相続税とは

相続税対策について確認する前に、まずは相続税について簡単に確認しておきましょう。

財産を相続したとしても、その全てのケースにおいて相続税が発生するわけではありません。

相続税には基礎控除額が認められており、それを超えた分が課税対象になります。

基礎控除の金額は、以下の式で求めることができます。

〇計算式…3,000万円 + 法定相続人の数×600万円

例えば、妻が一人で子供が1人の3人家族の場合、3,000万円+2人×600万円 =4,200万円が基礎控除額となり、この金額を超えた分に対して定められた相続税率をかけて、相続税の金額が求められます。

節税対策としてのマンション購入

それでは次に、節税対策としてのマンション購入についてみていきましょう。

そもそもマンションを購入することは、相続税の節税対策になるのでしょうか。

結論から申し上げますと、マンション購入は相続税の節税対策としては有用です。

ただし、もちろん注意するべき点もありますので、それも後述します。

では一体なぜマンションの購入が相続税の節税対策として有効なのでしょうか。

前提として、相続税の金額を下げるには、相続財産の評価額を下げることが重要です。

そして、マンションの購入は、現金などの金融資産と比較して、それが行いやすいのです。

例えば、現金で5,000万円を所有していた場合、その相続税評価額は5,000万円です。

しかしマンションなどの不動産の場合は、取得価額よりも相続税評価額が下がることがほとんどです。具体的には、以下のようなポイントがあります。

〇不動産の相続税評価額

不動産の相続税評価額をどのように計算するかというと、土地は路線価を使用し、建物は固定資産税評価額により評価されます。

路線価は一般的に売買される時価(公示価格)の80%程度と言われるため、取得価額よりも相続税評価額の方が低くなる傾向があります。また、マンションは、各購入者が所有する土地の保有割合はとても小さいです。

〇購入したマンションを賃貸物件として貸し出す

賃貸に出すなどすれば、【自用地の場合の相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)】で算出される相続税評価額も小さくなります(賃貸割合が増えることで、()内の値が1より小さくなるため)。

〇小規模宅地等の特例を活用する

マンションを賃貸物件として貸し出すと、小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地」に該当します。

そのため200㎡までは、土地の相続税評価額を50%減額することが可能です。

節税対策としてのマンションの購入における注意点

最後に、節税対策としてのマンション購入を活用する際の注意点について確認しておきましょう。

具体的には、以下のような注意点があります。

〇購入した後の資金繰りについて考慮する

マンションを購入するとなると、小さくはないキャッシュがアウトしていきます。

ローンを組む場合でも、毎月の支払いが発生しますので、少なからず資金繰りに影響を与えます。

また、相続税納税用の資金もしっかりと残す必要があります(原則は現金一括納付のため)。

購入の前に、資金計画に問題がないかをしっかりと検討するようにしましょう。

〇家賃収入にかかる税金に備える

家賃収入から固定資産税、管理費、修繕費、光熱費などの経費を控除した金額が、不動産に係る所得となり所得税や住民税などが発生します。

これは毎年確定申告が必要になるので、忘れないようにしておく必要があるといえます。

〇実質的な収益性を考える

株式などと同様にマンションを購入する場合も、その収益性を表す指標である利回りについて考慮する必要があります。

実質利回りは、家賃収入から発生する経費やリスクを考慮し手元に残るキャッシュと、投資金額を比較して計算します。

不動産会社のセールス活動では、表面上の利回りしか教えてもらえないケースもあるので、自分で実質の利回りがいくらになるかを計算しておくとよいでしょう。

相続に関する問題は、今村章太郎公認会計士・税理士事務所にご相談ください

マンション購入は相続税の節税対策として有用な手段になりえますが、注意するべき点もあります。

相続税の節税対策としてマンション購入を検討される場合は、会計税務の専門家である公認会計士・税理士に相談することをお勧めします。

今村章太郎公認会計士・税理士事務所では、相続税の節税対策の支援の経験が豊富な者が在籍しております。

相続税の節税対策でお悩みの皆様は、今村章太郎公認会計士・税理士事務所にお気軽にお問い合わせください。